委託銷售契約書範本怎麼寫？內政部應記載事項逐條對照、專任與一般委託差異，以及屋主線上簽委託的做法

委託銷售契約書範本可以直接用內政部公告的版本，重點在它背後那份「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」：審閱期至少三日、委託價格沒寫契約無效、服務報酬欄空白就收不到錢、買方違約被沒收的定金，仲介最多分一半。只要是經紀業拿給屋主簽的格式合約，這些規則就算沒抄進去也照樣適用。

我們做秒簽時把內政部的契約範本一份一份讀過，發現房仲這份委託書最特別的地方：它是少數「發合約的人是業者、簽合約的人是一般屋主」，而且簽完之後還有要約書、定金收據、不動產說明書一路要簽下去的文件。寫錯一格，後面每一份都會跟著出問題。

這篇寫給要準備委託書的經紀業者、店長與經紀人，也適合想看懂條款再下筆的屋主。內政部這份規定在 92 年 6 月公告，至今仍是現行版本，行政院定型化契約專區 可以下載全文。

委託銷售契約書範本先看這張速覽表

先講結論：委託書最容易出事的是四個數字，價格、期間、報酬比例、沒收定金的分配比例。下面這張表把應記載事項濃縮成一頁，業者可以拿來對自己公司的版本。

服務報酬的上限寫在不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：買賣雙方合計不得超過實際成交價金 6%，租賃不得超過一個半月租金。常聽到的「賣方 4%、買方 2%」只是市場慣例，主管機關沒有規定這個分法，委託書上寫多少就是多少。

至於委託書以外的文件，像是借款、一般買賣契約怎麼寫，可以搭配我們整理過的契約書範本挑選指南一起看，那篇把各類官方範本的來源整理在同一張表。屋主如果是委託出租而不是出售，內政部另有房屋委託租賃契約書範本，出租後的租約怎麼寫則可以看住宅租賃契約書範本。

專任委託和一般委託：同一份範本，差在哪幾格

一句話分清楚：專任委託是屋主承諾在委託期間只交給這一家賣，一般委託是屋主可以同時交給好幾家，自己也能賣。內政部範本本身沒有把兩種拆成兩份，實務上是各家在範本外加「專任條款」，所以專任委託書要特別看加了什麼。

專任條款有一條紅線：委託人提前終止的賠償，要能對應到應記載事項的精神。內政部早年的房地產委託銷售契約書範本把屋主終止契約的責任，訂在「最高不得超過原約定服務報酬之半數」，很多公司至今沿用這個上限。專任約如果寫成「屋主終止要付全額報酬」，被主張顯失公平的機會很高。

專任還是一般，對簽約流程也有影響。專任委託書一簽就是幾個月，屋主常常在外地工作或住國外，業者要等他回台灣才能補簽，空窗期一拖兩週。這段我們其實已經在做：秒簽 SpeedSign 讓店頭在編輯器裡把委託書填好，寄連結給屋主，屋主收信輸入 Email 驗證碼後就能在手機上讀完全文、簽名或上傳印章，簽完雙方各收一份鎖定的 PDF。經紀人簽章這一段怎麼處理，後面會單獨講。

委託銷售契約書範本條款骨架：逐條寫什麼、為什麼要寫

下面是一份可以直接套的條款骨架，順序沿用內政部範本，右欄寫的是「為什麼這條不能省」。業者把自家版本對一次，缺的補上，多出來的特約條款要確認沒踩到不得記載事項。

骨架以外，很多公司會加「屋況說明書」與「附贈設備清單」兩份附件。這兩份要讓屋主逐項勾選、簽名，因為日後買方說漏水、說冷氣壞了，仲介能拿出來的就是屋主當時勾的那一格。如果你的文件裡有屋主要另外切結的事項，例如自住證明或無增建，寫法可以參考切結書範本與六個必備欄位。

服務報酬、沒收定金與提前終止：委託書裡最容易吵的三筆錢

先講結論：三筆錢都要寫成「看得懂的算式」，只寫百分比不寫計算基礎，最後一定吵。用一個例子算給屋主看，比口頭解釋有用得多。

用 1,500 萬的房子算一次

假設委託價 1,600 萬，最後以 1,500 萬成交，委託書約定賣方服務報酬 4%，定金 50 萬。

表上第二列是房仲最常算錯的地方：沒收定金的分配有兩個上限同時要守，定金的一半，以及原本約定的服務報酬，取比較低的那個。分完之後，這筆就當作這次委託的服務支出，不能再另外收報酬。

第四列要講清楚：專任約的終止賠償是各家自行約定的特約，金額不能高到讓屋主覺得被綁架。實務上我們建議把計算基礎寫成「以委託價格乘以約定報酬比例的一半為上限」，並且列出不用賠償的情形，例如仲介超過一個月沒有任何帶看回報。

算式寫進委託書之後，報價和成交的那一端也要對得上。很多經紀業者用 Excel 算服務費、再手打到委託書，數字對不起來就是糾紛。如果你的流程是先報價再簽約，可以看報價確認後怎麼簽約那篇，報價和合約用同一組數字，就少掉一個出錯點。

不得記載的五件事，和幾種常見的違規寫法

不得記載事項只有五點，但每一點都是有人踩過才寫進去的。寫了也無效，被消保官或地政局查到還可能要改正。

第四點最容易在不知不覺中違規。仲介在市場調查、廣告企劃、差旅出勤上的支出，應記載事項明寫除了雙方同意終止或屋主終止的情形外，都由受託人自己負擔，不能用任何理由請屋主補貼。所以「廣告費另計」這種條款，就算屋主簽了，業者也很難主張。

第三點在電子化之後反而更好處理：委託書用線上簽，簽完的 PDF 同時寄給雙方，屋主手上一定有一份，自然沒有「繳回正本」這回事。這也是我們認為房仲業最適合先把委託書搬到線上的原因之一。

經紀人要簽章的六份文件：委託書只是第一份

不動產經紀業管理條例第 22 條列了六份要由經紀業指派經紀人簽章的文件，委託書排第一。第 21 條另外規定，經紀業要先跟屋主簽好委託契約書，才能刊登廣告和銷售，所以委託書沒簽完就上網貼物件，本身就違規。

經紀人簽章能不能電子化？法條本身只寫「簽章」，電子簽章法則讓依法令應簽名或蓋章的文件，在相對人同意下可以用電子簽章代替。不過各家公司與所屬公會對經紀人簽章的作業規範不一樣，地方主管機關也可能有自己的查核方式，正式改成線上簽之前，先跟法務或公會確認一次比較穩妥。電子簽章的效力條件，可以看電子簽名法律效力那篇的整理。

經紀人如果要用印章，秒簽可以上傳印章圖檔，自動去背、可以拖拉大小，一份文件放多個用印欄，經紀業的公司章和經紀人個人章可以分開蓋。至於電子簽名和數位簽章差在哪，這張對照表講得比較完整。

屋主人在外地：委託書線上簽的實際流程

答案是可以線上簽，流程照下面這張圖走就好。重點有兩個：審閱期要留下紀錄，屋主身分要能事後證明。

圖裡有三個地方是房仲實務才會遇到的：

• 共有人要一起簽：房子登記在夫妻兩人名下，委託書要兩個人都簽。秒簽一份文件最多 10 位簽署人，可以鎖定順序讓第一位簽完才寄給下一位；免費方案一份只能 1 位簽署人，多人簽要用付費方案。
• 審閱期：秒簽會記錄屋主何時開啟、有沒有讀到文件末尾。業者可以在委託書第一條寫明攜回審閱的日期，並請屋主在期滿後才簽，這些時間都會進稽核紀錄。
• 身分確認：一般委託用 L1（Email 驗證碼加簽名）就夠。專任委託金額大、期間長，可以選 L2，屋主要拍身分證正面並錄約 5 秒的確認影片；要注意 L2 只是蒐證存檔，系統不做證件辨識或人臉比對。要用自然人憑證的 L3，屋主得用電腦插卡簽，手機不行，憑證能做什麼可以看自然人憑證用途。

屋主委託親友代簽的情況也很常見，這時候要另外準備一份委託書或授權書，寫法可以看一般委託書怎麼寫和授權書範本。

簽委託書之前的十項檢查清單

最後把前面的重點整理成一張清單，店頭可以印出來貼在桌上，每一份委託書寄出前勾一次。

1. 委託書第一條有寫攜回審閱日期，審閱期至少三日。
2. 土地、建物、車位標示對過謄本，權利範圍與共有人都列出來。
3. 委託價格、車位價格分開寫，金額欄沒有空白。
4. 委託期間寫了起訖日，沒有自動延長條款。
5. 服務報酬比例寫了數字，合計不超過成交價 6%。
6. 沒收定金的分配比例寫了，而且不超過定金一半、不超過服務報酬。
7. 專任條款的終止賠償有計算基礎與上限。
8. 沒有「僅供參考」「繳回契約」「行政費另計」這類不得記載的句子。
9. 附贈設備清單與屋況說明讓屋主逐項勾選並簽名。
10. 簽完雙方各執一份，屋主那份有寄出紀錄。

我們對房仲委託書數位化的看法