住宅租賃契約書範本怎麼用？內政部版逐條白話對照、房東房客最常吵的 5 個條款與線上簽約做法

網路上的住宅租賃契約書範本可以用，但請用內政部公告的那一份，而且要知道它背後還有一套叫「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的規則。範本只是把這套規則填成表格的樣子；就算你拿文具店買的版本或房東自己寫的版本，只要是出租給人住的住宅，押金最多兩個月、租期內不能漲租、不能禁止房客遷戶籍這幾條照樣適用，寫了相反的內容也沒用。

我們最近在整理電子簽署的範本庫，把內政部 113 年 7 月版的住宅租賃契約書範本和應記載事項，一點一點對過一遍，順手把網路上流傳的幾種版本也翻了一輪。最大的感想是：大家找範本時最想知道的「哪幾條要特別注意」，官方檔案裡其實都寫了，只是寫成法條語氣，13 頁看完還是不知道自己該填什麼。

下面先用一張速覽表抓重點，再把範本逐條翻成白話，接著處理房東與房客最常吵的五個條款，以及「房東在台北、房客在台中，約不到時間當面簽」這種情況。想先看各類契約範本怎麼挑，可以從契約書範本怎麼挑那篇開始；這篇只談住宅租賃。

住宅租賃契約書範本能直接用嗎？先看這張速覽表

先講結論：內政部版範本可以直接下載來用，空格照實填就好；要改的只有「特約條款」，而且改的內容不能比法規對房客更不利。下面這張表把最常出事的六個項目放在一起，左邊是法規底線，右邊是實務上最常吵的地方。

表裡的底線來自行政院公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項。這份規則最近一次修正是 114 年 4 月，改的是承租人提前終止那一點；再往前一次是 113 年 7 月，改了電費與出租人義務兩點。網路上還有不少 91 年版的舊範本在流傳，搜尋結果前幾名就有，下載前先看檔案上的公告日期，看到民國 91 年就換一份。

範本、應記載事項、不得記載事項：三份文件差在哪

一句話分工：應記載事項是「一定要有、寫了也不能比它差」的內容，不得記載事項是「寫了也無效」的內容，範本是把兩者整理成可以直接填的契約書。你手上拿的是哪一份不重要，法律效果以前兩份為準。

很多房東以為「我是個人出租，不是公司，消保法管不到我」。這個說法在 2023 年就過期了：立法院在 112 年 1 月三讀修正租賃條例，內政部的說明講得很清楚，住宅租賃契約全面適用消保法，不論房東是不是經常出租。也就是說，個人房東跟房客簽的租約，同樣要符合上面那兩份應記載與不得記載事項，房客可以向地方政府消保官申訴。

不得記載事項十點，一次看完

這十點短到可以背起來。房東的特約條款只要碰到其中一點，那一條就無效：

1. 不得寫房客拋棄審閱期（審閱期至少三天）。
2. 不得寫「廣告僅供參考」，租屋廣告的內容算契約的一部分。
3. 不得寫房客不得申報租金支出。
4. 不得寫房客不得遷入戶籍。
5. 不得寫房東的稅如果變多，增加的部分由房客付。
6. 不得免除或限制房東故意不告知瑕疵的責任。
7. 不得寫房客要繳回契約書。
8. 不得寫通知只能用電話。
9. 不得寫違反強制或禁止規定的內容。
10. 不得寫房客不得申請租金補貼。

第三點和第十點是近年最常見的衝突。房東怕申報租金會被查到租金收入，於是在契約裡寫「不得報稅、不得申請補貼」。這兩句寫了沒用，房客照樣可以申報、照樣可以申請。內政部 2026 年 8 月公布的115 年上半年租金統計，樣本就是 83.3 萬件租金補貼有效租約，全國租金中位數 8,600 元。補貼已經這麼普及，在契約裡擋房客申請，只會讓你的物件比別人難租。

修法進度：三年租期與續約漲幅還在草案階段

2025 年 9 月，內政部提出租賃條例修正方向，包括保障三年租期、續約漲幅參考主計總處的房租指數年增率、房東要漲價得提前六個月通知。到了 2026 年 4 月，中央社報導內政部決定先提有共識的部分：保障房客申請租金補貼等權益、讓房東可以對惡意欠租的房客提前終止，以及強化公證租約的強制執行效力；租期保障與漲幅限制繼續研議。寫這篇時這些都還沒完成立法，簽約請照現行規定走。

講到這裡，網路範本的問題其實很清楚：官方範本內容完整，卻是 13 頁的 Word 檔，填完還得列印、約時間、各簽一份。這一段我們自己在做：秒簽 SpeedSign 的範本庫裡有一份「房屋租賃契約書」，押金欄旁邊直接提示「不得逾二個月租金」，在編輯器裡把空格填完就能寄給房客簽。要先說清楚，秒簽這份是九條的精簡版，出租住宅時請拿內政部版對照，把審閱期、現況確認書這些項目補進去，自動比對「不得記載事項」的法規體檢是我們下一步會加的功能。

內政部住宅租賃契約書範本逐條白話對照

範本的應記載事項一共 23 點。下面這張表挑出簽約時真的要動手填、或事後最常翻出來吵的點次，左邊是原文重點，右邊是白話和該注意的地方。

當事人資料與租賃標的：寫錯就找不到人

第二十三點要求雙方寫姓名、身分證字號、戶籍地址、通訊地址與電話。只寫「王先生」或只留手機，事後要寄催告信或上法院時會很麻煩。第十一點也要求房東出示有權出租的證明（通常是所有權狀或房屋稅單）和身分證件，房客可以要求核對，這一步能擋掉大部分假房東與未經同意的二房東。

租賃標的要寫完整門牌、樓層與範圍，只租一部分就勾「部分」並附格局示意圖。附件一「租賃標的現況確認書」很多人跳過，其實它才是退租時最有用的一份：有沒有違建、有沒有漏水、有沒有住宅用火災警報器、屋內是否發生過非自然死亡，都在這張表上勾選，房東照實勾，日後就少一半爭議。

特約條款：可以加，但不能比應記載事項更差

範本最後可以寫特約條款，例如「禁止飼養寵物」「每年清洗一次冷氣由房東負責」「不得在室內吸菸」。這些都可以約定，只要不違反不得記載事項、不讓房客的權利比應記載事項少就好。判斷方法很簡單：這條特約是在補充細節，還是在拿走房客原本就有的權利？前者沒問題，後者寫了也沒效。

房東房客最常吵的 5 個條款，範本怎麼寫才不會吵

先給答案：五個爭議裡有四個，簽約當天多花十分鐘就能避免。方法都一樣：把模糊的字眼換成數字、清單和照片。下面這張表是每個爭議的錯誤寫法、合法寫法和該留的證據。

押金：扣可以，扣多少要算得出來

應記載事項第五點列出押金能抵扣的四種情況：房客弄壞東西的賠償、沒通知就提前終止的違約金、搬走後還沒繳清的租金與費用、處理遺留物的費用。除此之外，房東不能用押金抵別的東西。實務上最穩的做法，是點交當天就把要扣的項目、金額寫在點交單上，雙方簽名，剩下的押金當場或約定幾天內匯回。「視情況退還」這種寫法，就是在替未來的爭執預約時間。

租約中途漲租：寫了也不算

第四點寫得很硬：出租人於租賃期間不得藉任何理由要求調漲租金。所以「房東得視物價調整租金」這種特約無效。房東真正能做的，是把租期訂短一點，續約時重新議價。修法草案想進一步限制續約時的漲幅，但前面說過，這部分還沒完成立法。

修繕：用附件三把灰色地帶寫掉

燈泡、水龍頭墊圈這種消耗品，如果每次都要房東跑一趟，雙方都累。現行範本有附件三「承租人負責修繕項目及範圍確認書」，房東在簽約前逐項說明、房客確認，沒寫進去的項目就由房東修。房東要注意第十一點的規定：簽約前沒有約明確認的項目，一律回到房東負責。

房東超過合理期限不修，房客可以催告後自己找人修，再從租金裡扣。建議房客報修一律用文字訊息，附照片和日期，這些紀錄在第九點的「催告」上就是證據。

提前搬走：勾「得」還是「不得」差很多

第十四點要雙方勾選能不能任意終止。勾「得」，任一方一個月前通知就能走，沒通知的違約金最多一個月租金。勾「不得」，一般情況下就要住到期滿，但第十七、十八點列的法定事由仍然可以提前終止：房東這邊有重新建築、欠租兩個月經催告仍不付等十種情形；房客這邊有房子不修到不能住、長期療養等五種情形，通知期原則上都是三十天前（房東重建要三個月前）。

所以「提前解約押金全部沒收」這種寫法有兩個問題：勾了「得」的情況下違約金上限是一個月，勾了「不得」而房客有法定事由時，房東不能要求任何賠償。兩個月押金整筆不退，在哪一種情況下都站不住。

退租點交：沒有入住照片，就只能各說各話

第十五點規定租約結束時雙方要會同點交，房客要遷出戶籍。一方經催告仍不到場，視為完成點交；房客搬走後還留東西，房東催告後仍不取回，視為拋棄。房客遲遲不搬，房東可以請求相當月租金的補償，再加上同額的違約金，等於每天多付一倍。

這幾條規定的前提都是「有證據」。入住當天拍一輪照片，退租時同樣角度再拍一輪，比任何條款都有用。照片可以直接附在電子租約後面，也可以另外簽一份點交單；遺留物的催告同樣用文字訊息送出，截圖存檔。

房東、包租代管業、房客：同一份範本要看的重點不一樣

同一份住宅租賃契約書範本，三種身分最該花時間看的地方完全不同。房東要看自己的義務與收回房子的條件，包租代管業要看轉租與申報，房客要看錢與搬走的規則。

房客如果人在外地，請家人代為看屋、代簽租約，要準備一份授權書，寫清楚代簽的是哪一份租約、租金上限多少。代簽的授權書格式可以參考授權書怎麼寫；授權書和委託書的差別與適用場合，看委託書怎麼寫。簽約後要遷戶籍，戶政事務所的代辦規則在戶政事務所委託書那篇有整理。

有些房東會另外要房客簽一份「不飼養寵物切結書」或「室內禁菸切結書」。其實這些寫成租約的特約條款就好，效力一樣，還少一份文件；真的要另外簽，格式與寫法可以參考切結書範本，切結書到底有沒有效力、要不要見證人，切結書法律效力那篇講得比較完整。

房東房客不在同一個城市：住宅租約可以線上簽嗎

可以。電子簽章法承認電子文件和電子簽章的效力，私人之間的住宅租約用線上簽署，只要雙方同意用電子方式簽，效力就和紙本一樣。詳細的法條與例外情況，可以看電子簽名的法律效力；電子簽名、電子簽章、數位簽章這三個詞的差別，這篇有一張表講清楚。

實務上常見三種做法，差別在「事後能不能證明是誰、什麼時候、簽了哪個版本」：

第二種做法最多人用，自己簽 PDF 的步驟在PDF 電子簽名怎麼簽有完整教學。它的問題是證據很薄：檔案上只有一張簽名圖，萬一日後房客說「那不是我簽的」，你很難證明。租約動輒一年、押金兩個月，這個風險值得花一點工夫處理。

用秒簽簽住宅租約的實際流程

這是我們自己做的產品，秒簽 SpeedSign 的流程是這樣：房東從範本庫打開「房屋租賃契約書」，在編輯器裡把空格填完，需要的話直接加特約條款。寄出後房客會收到 Email，輸入驗證碼、讀完全文，就能在手機或電腦上手寫簽名，也可以上傳簽名圖或蓋章。有保證人的話，一份文件可以設定多位簽署人並鎖定順序，房客簽完才寄給保證人；簽署人數依方案而定，免費方案一份一位。

全部簽完後，系統產生完成版 PDF 寄給每一位簽署人，最後一頁附簽署證明書，記下每個人的驗證與簽署時間和文件雜湊值。日後任何一方想確認手上的檔案有沒有被改過，到公開的驗證頁上傳 PDF 或輸入證明書上的驗證碼就能比對。房東擔心對方身分，可以選 L2 加強驗證，請房客拍身分證正面並錄一段幾秒鐘的確認影片存檔；要注意 L2 只負責蒐證，不會自動辨識證件或比對人臉。

線上簽之後，還有三件事要自己確認

1. 公證：
2. 租金補貼與報稅：
3. 身分核對：

市面上其他電子簽署工具的比較，例如 DottedSign、DocuSign 各自適合誰，可以看台灣電子簽署工具比較；需要自然人憑證等級的簽署，自然人憑證用途那篇說明了哪些事一定要用憑證。接案者報價確認後怎麼接到簽約，報價單確認後怎麼簽約有一條完整流程。

簽住宅租約前的十項檢查清單

不管用紙本還是線上簽，送出前照這張清單走一遍。每一項都對應前面講過的點次，任何一項答不出來，就先別簽。

清單做完再簽，爭議會少很多。真的吵起來，可以向鄉鎮市區調解委員會申請調解，也可以向地方政府消保官申訴，這時候一份填寫完整、證據齊全的契約，就是你手上最有力的東西。