租賃契約怎麼寫？住宅、店面、車位、場地 4 種租約必寫條款、押金上限與要不要公證，附線上簽約做法

租賃契約要寫什麼，先看你租的是什麼東西。同一份「房屋租賃契約書」拿去租店面、租車位、租場地辦活動，適用的法律不一樣，押金上限不一樣，該寫的條款也差很多。這篇把四種最常見的租約放在一起比，再整理每一份租約都逃不掉的六個條款、押金上限、要不要公證，最後講線上簽約怎麼做。

我們這陣子在整理電子簽署的範本庫，租賃類範本一份一份對著民法、租賃住宅條例和公證法的條文重看。最常看到的問題出在「用錯範本」：拿住宅範本租店面，裝潢和營業登記一個字都沒寫；拿店面的寫法租給房客住，押金收三個月，超過的部分房客可以直接拿來抵房租。條款寫得再仔細，套錯法規就會白寫。

先講結論：住宅租約受《租賃住宅市場發展及管理條例》保護，押金最多兩個月、房東能提前終止的理由法律寫死了；店面、車位、場地主要回到民法，雙方自己約定的空間大很多，相對地沒寫的就沒人幫你補。至於公證，多數租約不公證也有效，但租期超過五年、或房東想要房客到期不搬可以直接強制執行，就值得花一兩千元去公證。

租賃契約有哪幾種？住宅、店面、車位、場地先分清楚

一句話分辨：給人住的是住宅租約，做生意用的是店面或辦公室租約，停車位單獨出租是車位租約，按小時或按天借空間辦活動是場地租借。下面這張表是全文速覽，先找到你是哪一種，再往下看細節。

住宅那一列已經有完整的逐條對照，請看住宅租賃契約書範本怎麼用：內政部版逐條白話對照，這篇就不重講內政部範本每一條。如果房子是交給包租代管業者處理，契約會變成房東、業者、房客三方，規則又多一層，看包租代管契約怎麼簽。

表格最右欄標「即將上線」的三篇是同一個系列的子頁，分別處理店面、車位和場地各自的特殊條款。其他類型的合約（買賣、承攬、委任）去哪裡找官方範本，整理在合約範本去哪找。

為什麼住宅要特別分出來

住宅租賃從 2018 年起有專法。租賃住宅市場發展及管理條例第 4 條把三種情況排除在外：供休閒或旅遊、由政府或合作社經營，以及租期未滿 30 天。反過來說，只要是出租給人居住、租期 30 天以上，就算你只是出租一間雅房的房東，專法照樣適用。2023 年修法之後，第 5 條更明定房東與房客之間視為具消費關係，適用消費者保護法，所以內政部公告的「應記載及不得記載事項」對一般房東也有拘束力。

店面和車位就沒有這層保護，契約怎麼寫幾乎就怎麼算。這也是為什麼同樣叫「租賃契約」，住宅版可以照範本填，商用版反而要自己多想幾條。

所有租賃契約都要寫的六個條款

不管租什麼，這六個條款少一個都會出事：租期、租金與調漲、押金、修繕、提前終止、返還與點交。下表左邊是要寫到什麼程度，右邊是「沒寫的話法律怎麼補」，看右欄就知道哪些條款不寫會吃虧。

租期：超過一年一定要白紙黑字

民法第 422 條寫得很直接：不動產租約期限超過一年，要用字據訂立，沒有字據就視為不定期租賃。不定期的意思是任何一方都可以依民法第 450 條隨時終止，只要依習慣先期通知。房東以為簽了兩年口頭約定，房客可能下個月就走；房客以為住得穩，房東也可以通知收回。

租金與調漲：租期內別寫「得視物價調整」

住宅租約在租期內不能調漲租金，這是內政部應記載事項的硬規定，特約寫了也無效。店面和辦公室可以約定調整機制，例如每年依消費者物價指數調整，但要寫成算得出來的公式，「得視市場行情調整」這種寫法等於沒寫，吵起來沒人能判斷合不合理。

押金、修繕、提前終止、點交

押金下一段專門講上限。修繕的重點是「事先分好」：民法第 429 條的預設是房東修，住宅租約更要求房東在簽約前就說明修繕範圍和聯絡方式。提前終止要寫雙向，只綁房客的違約金條款，在住宅租約裡很容易被認定不公平。點交則是最常被省略、退租時最常吵的一條，第五段會講怎麼留證據。

這六條如果你手上還沒有一份像樣的範本，可以直接從秒簽 SpeedSign的範本庫開始。裡面有房屋租賃契約書、套房、辦公室、車位等租賃類範本，選一份改成你的條件，寄給對方線上簽，簽完雙方都拿到同一份 PDF。免費註冊就能用；想先問條款怎麼寫，也可以直接加 LINE 跟我們聊。

押金上限：住宅兩個月，其他租約看約定

住宅租約的押金最多兩個月租金，超過的部分房客可以拿來抵房租。店面、車位、場地法律沒有寫死上限，由雙方約定。

租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條規定押金不得逾二個月租金總額，並要求房東在租約消滅、房客返還房屋並清償債務後，退還押金或扣抵後的餘額。更早的土地法第 99 條也有同樣的兩個月上限，而且寫明已交付的擔保金超過限度，承租人得以超過部分抵付房租。

押金這段的重點只有兩個：住宅別收超過兩個月，以及「可以扣什麼」要在簽約時寫清楚。押金退還的流程、扣款爭議怎麼處理，另有一篇專文完整整理，這裡不展開。

租賃契約要不要公證？不公證也有效，但這兩種情況值得公證

租賃契約不用公證也有效，雙方簽名就成立。公證買到的是兩樣東西：租期超過五年時的「買賣不破租賃」保障，以及到期不搬、不付租金時可以不經訴訟直接聲請強制執行。

買賣不破租賃：租期超過五年才需要公證

民法第 425 條第一項規定，房子交付給房客之後就算房東把房子賣掉，租約對新屋主繼續有效。第二項把兩種情況排除在外：未經公證的不動產租約，期限超過五年或沒有定期限。換句話說，租期五年以內的租約，不公證也受買賣不破租賃保護；租期超過五年的長約，例如店面簽十年，不公證就可能在房子易主時保不住。

逕受強制執行：房東最在意的那一條

公證法第 13 條列出可以在公證書上載明「應逕受強制執行」的法律行為，其中包括給付一定數量的金錢，以及「租用或借用建築物，定有期限並應於期限屆滿時交還者」。租約公證時把這兩項寫進去，房客到期不搬或欠租，房東可以拿公證書直接向法院聲請強制執行，省掉先打一場官司拿判決的時間。

公證費用怎麼算

公證費依公證法第 109 條按標的金額分級收取，租約的標的金額依公證法第 110 條準用民事訴訟法第 77 條之 9，以租期內的租金總額計算。載明應逕受強制執行的，公證法第 119 條規定再加收二分之一。

上表只算公證法明定的公證費，民間公證人如果另有出外執行職務等情形，費用另計，實際金額以公證處或公證人報價為準。公證費誰付可以約定，常見做法是雙方平分。

住宅租約的特別規定：房東和房客能提前終止的理由法律寫死了

住宅租約裡，房東能提前終止的理由只有法律列的那幾種，房客也有法定的提前終止權，而且都要書面通知。

條文在第 10 條和第 11 條。請注意兩邊都寫「書面通知」，LINE 傳一句「下個月請搬走」在爭議時很難當成合法通知。需要留下正式紀錄時，存證信函是最穩的做法，寫法看存證信函怎麼寫。

欠租這條也要算清楚。民法第 440 條規定房屋租賃遲付租金總額要達兩個月租額，房東才能催告後終止；租金約定每期開始時支付的，要遲延逾兩個月才可以。房東如果在特約裡寫「遲繳一期即終止」，在住宅租約裡站不住。

轉租要房東書面同意

租賃條例第 9 條要求轉租要經房東書面同意，二房東還要把同意書交給次承租人。民法第 443 條對房屋另有「除有反對約定外，可以轉租一部分」的例外，所以租約裡有沒有寫「不得轉租」差很多。轉租同意書的範本另有一篇子頁會整理。

審閱期與修法進度

住宅租約要給房客至少三天審閱期，房東不能寫「房客拋棄審閱期」。修法方面，內政部 2026 年提出的修正方向包括保障房客申請租金補貼、讓房東對惡意欠租可以提前終止，以及強化公證租約的強制執行效力，中央社 2026 年 4 月的報導指出三年租期保障和續約漲幅限制繼續研議。到這篇寫完時（2026 年 10 月），全國法規資料庫上的條文仍是現行版本，簽約請照現行規定走。

租約最常出事的地方在簽完之後

我們的看法是：一份租約條款只佔一半，另一半是簽完之後留下的證據。退租吵押金、提前終止吵通知期、修繕吵誰該付，法官或調解委員要看的都是「當時怎麼約、後來發生什麼事」，而這些多半不在合約本文裡。

網路上的租約範本把力氣花在條款寫得多完整，卻很少提醒你：入住那天的屋況照片、每一次報修的時間、房東同意轉租的那張紙、終止通知寄出的日期，才是爭議時真正派得上用場的東西。條款寫得再好，簽完各拿一份影本放抽屜，兩年後要找的時候已經不知道哪一版才是最後版本。

房東在簽約前審核房客時常會要求收入證明，各種證明的差別可以看薪資證明怎麼開。其餘每一個環節都對應一份短文件，紙本做得到，只是很容易散掉。

租賃契約可以線上簽嗎？可以，做法是這樣

私人之間的租賃契約可以線上簽。電子簽章法第 4 條規定符合該法的電子文件及電子簽章，在功能上等同實體文件及簽章；第 5 條也規定依法令應以書面為之者，內容可完整呈現並可於日後取出供查驗的，可以用電子文件為之，前提是相對人同意採用電子形式。法律效力的細節可以看電子簽名有法律效力嗎和電子合約是什麼、跟紙本差在哪；三種簽章名詞的差別整理在數位簽章、電子簽章、電子簽名差在哪。

房東在台北、房客在高雄，或房東自己住國外委託家人處理，線上簽省掉的是「約時間碰面」這一段。下面是用秒簽簽租約的實際流程：

秒簽在租約上做得到什麼

• 範本庫：租賃不動產類有房屋租賃契約書、套房租賃契約、辦公室租賃契約、車位租賃契約，也有房屋點交單、租約終止協議書這類簽完之後會用到的短文件。選範本之後在編輯器裡直接改成你的條件再寄出。
• 多人簽署：一份文件最多 10 位簽署人，房東、房客、保證人可以一起簽；勾選鎖定簽署順序就會依序寄出。免費方案一份文件限 1 位簽署人。
• Email 驗證碼：每位簽署人收到邀請信後，要先輸入寄到信箱的驗證碼，驗過才看得到文件、才能簽。
• 簽署證明書與完成版 PDF：全部簽完後產生完成版 PDF，最後一頁附簽署證明書，記錄每位簽署人的驗證與簽署紀錄，並自動寄給所有簽署人。

要注意的邊界有兩個。第一，前面講過，需要公證的租約還是要本人到公證人面前辦，線上簽只解決雙方之間的簽署。第二，住宅租約的審閱期照樣要給，線上寄出之後保留足夠的時間讓房客看完再簽。

市面上的電子簽署工具各有強項，想比較的話可以看台灣電子簽署工具比較。秒簽的產品頁在這裡，免費註冊就能用，先拿一份點交單或續約協議試試看。

簽租賃契約前的檢查清單

簽名之前，照這張清單對一遍：

• 確認租約類型：住宅、店面、車位還是場地，套對法規與範本。
• 租期寫到年月日；超過一年一定要書面，超過五年考慮公證。
• 租金、繳納日、付款方式寫清楚；住宅租期內不得調漲。
• 押金金額與可扣抵項目；住宅不超過兩個月租金。
• 修繕分工逐項列出，附報修聯絡方式。
• 提前終止的條件、通知期、違約金，房東房客雙向對等。
• 點交：入住與退租都附屋況照片與設備清單。
• 轉租、營業登記、裝潢、寵物等特殊事項寫進特約。
• 住宅租約給房客至少三天審閱期。
• 要不要公證、公證費誰付。

如果你經營的是器材、場地或設備出租，每個月要處理幾十份檔期和合約，問題就從「條款怎麼寫」變成「流程怎麼管」。我們做過一套影視器材租賃與檔期系統，處理的是檔期大表、即時可用量和撞期偵測；租賃業者要自建系統時該注意什麼，整理在租賃管理系統怎麼做。