租屋押金最多幾個月？退還期限、可以扣哪些錢、房東不退怎麼辦（附押金收據與點交清單範本）

我們最近在整理租賃類的文件範本，把「房屋點交單」和「押金返還協議書」逐條寫完之後，回頭看網路上房客問的押金問題，發現大部分爭執都卡在同一個地方：收押金那天沒有留下屋況紀錄，退租那天就只能各說各話。牆上的釘孔是誰打的、冷氣本來就會滴水嗎、清潔費該不該扣，沒有入住照片，誰都證明不了。

這篇把租屋押金從收到退整理成一條線：法律規定最多收幾個月、什麼時候要退、房東可以從押金扣哪些錢、房東不退押金時的處理順序，最後附上押金收據與點交清單範本，房東、房客都能直接拿去用。內容只講法條與公告原文寫了什麼，個別糾紛怎麼主張，請找律師或下文提到的免費諮詢管道確認。

先講規模。內政部 2024 年對外說明的統計，全國每年平均約有 2,400 件租屋糾紛，大約四成是在鄉鎮市區公所調解、消費爭議調解這類訴訟外管道解決的。押金是其中最常見的吵點之一，因為它是退租時唯一還握在房東手上的錢。

租屋押金最多收幾個月？先看這張速覽表

答案是兩個月。租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條第一項只有一句話：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」月租 15,000 元的房子，押金最多 30,000 元，收三個月就超過上限。

這條規定適用的範圍很廣。條例第 4 條只排除四種情況：供休閒或旅遊目的、由政府或其專責法人經營、由合作社經營，以及租期未滿 30 天。換句話說，一般人把房子租給別人住，不論有沒有透過仲介、有沒有簽內政部範本，押金上限都是兩個月。

另一個常被忽略的依據是土地法。土地法第 99 條同樣規定擔保金不得超過兩個月房租，並且多一句：已經收超過的部分，房客可以拿超過的部分抵付房租。這給了房客一個不用上法院的處理方式。

房東和房客之間適用哪一份「應記載事項」

條例第 5 條第 1 項把出租人與承租人之間視為消費關係，適用消費者保護法。所以房東房客之間的契約，要對照內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（下文簡稱「應記載事項」，最近一次修正在 2025 年 4 月，改的是第 18 點）。網路上常被提到的「應約定及不得約定事項」，依條例第 5 條第 2 項是規範包租業與房東之間的包租契約，兩份不要混在一起。

完整的租約怎麼寫、內政部範本每一條在講什麼，我們在住宅租賃契約書範本逐條白話對照那篇拆過，這篇只聚焦押金相關的條款。

押金什麼時候要退？法律沒寫天數，租約裡要寫

先講結論：法律沒有規定「退租後幾天內」要退押金，它規定的是退押金的條件。條例第 7 條第 2 項寫的是，租約消滅、房客返還房子、並清償租約所生的債務時，房東就要返還押金，或抵充債務後把剩下的退回。

應記載事項第 5 點的寫法一樣：除了第 12、14、15、19 點那幾種可以抵充的情況之外，租期屆滿或租約終止、房客交還房子時，房東應返還押金或抵充後的剩餘押金。三個條件同時成立，退押金的時間點就到了。

既然法律沒寫天數，最實際的做法是在租約或點交單上寫清楚，例如「點交完成並結清費用後 7 日內匯還剩餘押金至承租人指定帳戶」。這一句話就能省掉退租後一輪又一輪的「再等等」。

押金結算最好也留下書面。我們做的秒簽 SpeedSign範本庫裡有一份「押金返還協議書」，把應退押金、扣款項目、實退金額三個數字列在一起，房東選範本、在編輯器裡填好就能寄給房客。房客收信輸入 Email 驗證碼後，在手機上就能手寫簽名，簽完雙方都會收到完成版 PDF。免費註冊就能用。

房東可以從押金扣哪些錢？四種可抵扣、一種不能扣

應記載事項把可以從押金抵充的情況寫得很具體，只有四種。房東想扣的項目不在這四種範圍內，就需要另外有約定或法律依據，不能直接從押金拿。

「不能扣正常耗損」這條是房客最有力的依據。民法第 432 條要求房客以善良管理人的注意保管租賃物，弄壞了要賠；但同一條的但書寫明，照約定的方法或依物的性質使用而產生變更或毀損，不在此限。住了兩年牆面自然變黃、地板正常磨損、門把用到鬆，都屬於這一類。

最常吵的是清潔費。應記載事項的四種抵充情況裡沒有「清潔費」這一項，所以它能不能扣，要看租約有沒有寫、寫得合不合理，以及屋況跟入住時比起來是一般使用的髒，還是明顯超出正常使用的污損。租約只寫「退租扣清潔費」卻沒寫金額與條件，事後最容易變成爭議。

提前解約的部分也常被誤解。有些租約寫「提前解約押金不退」，兩個月押金整筆沒收。對照第 14 點，雙方勾「得任意終止」時，沒提前通知的違約金上限是一個月租金；房客如果是依第 18 點的法定事由提前終止（例如房子有危及安全的瑕疵、因病需要長期療養），房東不得要求任何賠償。

押金爭議最常見的扣款項目：自然耗損和房客損壞怎麼分

一句話分工：時間造成的算耗損，使用方式造成的算損壞。下面這張表是常見項目的判斷方向，實際還是要看入住紀錄、損壞程度和租約約定。

這張表能用到什麼程度，完全取決於入住那天有沒有拍照。房東要扣損壞費，要能證明「入住時是好的、退租時壞了、而且是房客用的方式造成的」，再附上修繕單據或估價。房客要擋不合理的扣款，靠的同樣是入住那天的照片。

時效也要知道。民法第 456 條規定，房東對房客就租賃物損害的賠償請求權，自收回房子時起兩年間不行使就消滅。房東真的認為押金不夠賠，要在這兩年內主張。

房東不退押金怎麼辦？從協商到小額訴訟的處理順序

先講順序：協商 → 存證信函 → 調解或調處 → 支付命令或小額訴訟。越前面的步驟越便宜、越快，多數押金爭議在前兩步就會結束。

存證信函：讓「我有催過」變成證據

存證信函本身沒有強制力，它的價值在於證明你在某一天、用什麼內容催告過對方。押金爭議的信件內容很單純：租約期間、押金金額、點交日期、你認為應退的金額與依據、限期幾天內匯還、逾期將申請調解或起訴。格式、郵局與網路郵局的寄法、費用怎麼算，可以看存證信函怎麼寫。

調處與調解：免費，而且調解成立有判決的效力

租賃條例第 16 條規定，住宅租賃爭議可以向直轄市或縣（市）政府申請調處，並且免繳調處費用。另一條路是鄉鎮市區公所的調解委員會，鄉鎮市調解條例第 23 條規定除勘驗費外不得收取任何費用，調解成立並經法院核定後，依第 27 條與民事確定判決有同一效力。公所調解和法院調解怎麼選，車禍和解書那篇有比較過，邏輯可以直接套到押金爭議。

如果直接上法院，民事訴訟法第 403 條規定，50 萬元以下的財產權爭執起訴前原則上要先經法院調解；已經在其他法定調解機關調解不成立的，法院可以不再進行調解。所以先走公所調解，留下調解不成立的證明，後面也用得到。

小額訴訟：押金爭議最常用的訴訟程序

民事訴訟法第 436 條之 8規定，請求給付金錢在 10 萬元以下的案件適用小額程序。兩個月押金多半落在這個範圍內，可以使用司法院的表格化訴狀，10 萬元以下的裁判費是 1,000 元。小額程序可能在夜間或假日開庭，法院在調查證據花費與請求金額顯不相當時，也可以不調查證據、審酌一切情況判決，所以起訴前就把照片、點交單、對話紀錄整理好，比什麼都重要。

如果租約有公證，而且勾了應記載事項第 21 點「出租人應返還之全部或一部押金」逕受強制執行，房客可以直接拿公證書聲請強制執行，不用再打官司。內政部也委託法律扶助基金會提供租屋糾紛的免費電話諮詢（412-8518，手機加撥 02），打之前先查一下當年度的服務時段。

押金收據範本：收錢那天就要寫清楚的欄位

押金收據是整條線上最容易被省略的文件。很多人用匯款紀錄代替，但匯款紀錄只證明錢轉過去了，證明不了這筆錢是押金、不是第一個月房租，也看不出退還條件。

收據可以參考這段文字直接改：

• 茲收到承租人 OOO 依民國 OO 年 OO 月 OO 日簽訂之住宅租賃契約，就 OO 市 OO 區 OO 路 OO 號 O 樓租賃住宅所交付之押金新臺幣 OO 元整（相當於月租金 O 個月）。
• 付款方式：□現金 □匯款（帳號末五碼 OOOOO），付款日期：民國 OO 年 OO 月 OO 日。
• 本押金於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅並結清租金及約定費用後 O 日內，扣除依契約得抵充之金額，將剩餘押金匯還承租人指定帳戶。
• 出租人簽章：　　　　　承租人簽章：　　　　　日期：

個人房東收押金不用開發票，收據和發票的差別、哪些收據可以拿來報帳，可以看收據可以抵稅嗎。

點交清單範本：入住與退租各簽一份，押金才有依據

點交清單是押金爭議的勝負關鍵。應記載事項第 15 點規定，租約結束時房東應結算租金與費用，並會同房客完成屋況與附屬設備的點交；一方未會同、經催告仍不會同，就視為完成點交。也就是說，點交是法定程序，只是大多數人沒有把它變成一張紙。

應記載事項附件一的「租賃標的現況確認書」管的是滲漏水、違建、消防設施這類大項，日常設備的狀況還是要靠自己的點交清單。建議入住和退租用同一張表，各填一次：

拍照有三個要點：同一個角度入住、退租各拍一次；照片檔名用表格裡的編號；拍完存到雙方都看得到的雲端資料夾，資料夾連結直接寫進點交單。手機照片本身帶時間資訊，比事後補拍可信得多。

點交單一定要雙方都簽名。單方填寫的清單在爭議時證明力有限，房客說「我沒看過這張」就很難反駁。這也是線上簽署最實用的地方：房東和房客不一定能約在同一天碰面，點交單可以先在現場拍照填好，再用連結寄給對方簽。

這件事我們已經做成現成的工具了。秒簽 SpeedSign的範本庫有「房屋點交單」和「房屋租賃契約書」，選好範本在編輯器裡把設備、度數、照片資料夾連結填進去，就能寄給房客簽。房客收信後先輸入 Email 驗證碼，再用手機手寫簽名，或上傳紙上簽名的照片（系統會自動去背，並把照片裡的 GPS 位置資訊洗掉）。一份文件最多可以加 10 位簽署人，勾「鎖定簽署順序」就會依序簽，房客簽完才寄給保證人；免費方案一份限 1 位簽署人。全部簽完後會產生完成版 PDF 寄給每個人，最後一頁附簽署證明書，記錄驗證方式、完成時間和文件的 SHA-256 雜湊值，之後到驗證頁就能確認文件有沒有被改過。

入住簽一份、退租再簽一份，兩份 PDF 擺在一起，押金該扣多少就變成比對題，不再是記憶題。電子簽署在私人之間的契約有沒有效力、要符合哪些條件，可以看電子簽名有法律效力嗎和電子合約是什麼；想比較幾套工具的差別，台灣電子簽署工具比較有整理。

如果房客習慣先在紙上簽名再拍照，電子簽名怎麼製作整理了手寫轉檔的幾種做法；只想在 PDF 上加一張簽名圖也可以，PDF 電子簽名怎麼簽有免費做法，只是檔案上只有一張圖，事後要證明是誰簽的會比較吃力。

房東與房客各自最容易踩的押金地雷

押金爭議很少是誰特別壞，多半是一開始沒有寫清楚。我們的看法很直接：押金條款寫得越模糊，吃虧的通常是手上沒有證據的那一方。以前這一方常是房客，現在房東也一樣，因為應記載事項把可以扣的範圍寫死了，房東沒有紀錄就扣不下去。

還有一點常被忽略：條例第 4 條排除了租期未滿 30 天的租賃。短租、日租的押金不受兩個月上限保護，條件全看契約怎麼寫，簽之前更要看清楚。

如果你手上的是自己改過的租約，或是從網路下載的版本，契約書範本怎麼挑整理了幾個官方來源與不能照抄的條款，押金與點交的段落可以對照本文補齊。

如果你是房東，手上有好幾間房要管，每次都在找上一份點交單放在哪裡；或你是包租代管、物業公司，想把簽約、點交、押金結算整條流程收進系統，我們很樂意聽你聊聊現在的做法，一起看看用現成的秒簽就夠，還是需要再往客製化走。