自住切結書怎麼寫？房屋稅、地價稅自住優惠的範本、條件對照與被追稅的 3 種情況

自住切結書，是你向地方稅稽徵機關（各縣市稅務局、稅捐稽徵處）聲明「這間房子供本人、配偶或直系親屬自住，有人設籍、實際住著，沒有出租也沒有營業」的文件，用來申請房屋稅自住稅率 1.2%（全國單一自住 1%）或地價稅自用住宅用地稅率千分之二。內容寫不實，被查到就是追補差額稅款，再加罰鍰。

我們在替自家電子簽署產品秒簽整理範本庫時，自住切結書是踩坑最多的一份。原因很單純：搜「自住切結書」的人其實分成三群，房屋稅與地價稅、租屋族報稅、新青安房貸，三種文件交給不同機關，要件也不一樣。網路上流傳最廣的那份「個人承租自住房屋切結書」是給國稅局的，拿去稅務局申請房屋稅自住，承辦人一眼就會退件。

這篇只處理房屋稅與地價稅的自住優惠。租屋族申報房屋租金特別扣除額要用的切結書，切結書範本那篇有完整全文；報稅時要列扶養親屬的，看扶養其他親屬切結書。

為什麼現在要特別注意？房屋稅 2.0 從 113 年 7 月 1 日施行，114 年期第一次開徵，最大的改變是自住多了「辦竣戶籍登記」這個硬條件。財政部 2025 年 1 月的說明講得很直接：沒有在期限前設好戶籍，就改按非自住稅率課徵，法定稅率 1.5% 到 4.8%。同一間房子，自住和非自住的稅額最多差到四倍。

自住切結書要交給誰：房屋稅自住和地價稅自用住宅的條件對照

先講結論：房屋稅、地價稅的自住切結都交給房屋或土地所在地的地方稅稽徵機關，而且多數縣市已經把切結文字印在申請書上，簽申請書就等於切結。先用下面這張表確認你手上要辦的是哪一種：

新青安那一列的來源是行政院 2024 年 6 月的決議：即日起新貸戶要簽署自住切結書，每人限貸一次。那份文件由銀行提供，格式照銀行的，本篇不展開。

房屋稅和地價稅都叫「自住」，條件卻差了好幾處。最常被搞混的是戶數：房屋稅自住是全國三戶以內，地價稅自用住宅是一處為限。整理成對照表：

條文原文在房屋稅條例第 5 條、住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準第 2 條、土地稅法第 9 條與第 17 條。兩個期限分別來自房屋稅條例第 7 條與土地稅法第 41 條。今天是 10 月，今年的地價稅期限 9 月 22 日已經過了，現在送件就從明年開始適用；房屋稅則只要在明年 3 月 22 日前送，明年 5 月那期就能按自住稅率。

自住切結書範本：五個欄位怎麼填，附一份可以照抄的全文

一句話：稅務局真正看的是戶籍、出租營業紀錄與持有戶數這些客觀資料，切結書的功能是讓你對這些事實簽名負責。所以欄位寫得越具體，承辦人越不用回頭查你。有些縣市的申請書沒有切結欄，或你要另外附一份給稅務局時，照這五個欄位寫：

自住切結書全文（房屋稅、地價稅合用版）

以下是依上表整理的通用版本，空格處自己填。只申請其中一種稅，就把另一種的勾選拿掉：

自用住宅（自住）切結書

立切結書人＿＿＿＿（身分證字號＿＿＿＿＿＿），為下列房屋及其坐落土地之所有權人：門牌＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建號＿＿＿＿，房屋稅籍編號＿＿＿＿＿＿，坐落地號＿＿＿＿＿＿。茲為申請：□ 房屋稅按自住住家用稅率課徵　□ 地價稅按自用住宅用地稅率課徵，切結下列事項屬實：

1. 本房屋供本人、配偶或直系親屬＿＿＿＿（姓名，關係：＿＿）實際居住使用，該員已於本址辦竣戶籍登記。
2. 本房屋及土地全部無出租，亦無供營業、執行業務或公司行號登記使用。
3. 本人、配偶及未成年子女於全國持有之自住房屋合計未逾三戶。（申請房屋稅適用）
4. 本人、配偶及未成年之受扶養親屬，未有其他土地適用自用住宅用地稅率。（申請地價稅適用）
5. 上述情形如有變更，本人將依房屋稅條例第 7 條及土地稅法第 41 條規定，主動向貴處申報。
6. 以上切結如有不實，願補繳差額稅款並依相關稅法規定接受處罰。

此致　＿＿＿＿（縣市）稅務局／稅捐稽徵處＿＿＿＿分局　　立切結書人簽名並蓋章：＿＿＿＿　　中華民國＿＿年＿＿月＿＿日

第五條是多數網路範本沒有的。切結書只保證「簽的那一刻」是真的，之後房子租出去、全家把戶籍遷走，優惠的條件就沒了，條文要求你主動申報。把這句寫進去，等於提醒自己簽完之後還有義務。切結書本身的效力、要不要見證人，切結書有法律效力嗎已經拆過；它和承諾書、聲明書的差別在承諾書怎麼寫有一張對照表。

家裡有非親屬設籍時，要另外附申明書

房子裡如果有三親等以外的人設籍，例如朋友、看護、前房客忘了遷走，稅務局會懷疑是出租。臺北市的房屋使用情形變更申報書寫明：有三親等內親屬以外之他人設籍且無租賃關係者，要填「房屋所有人無租賃關係申明書」或「設籍人無租賃關係申明書」，地價稅的申請書背面也有同樣的申明書。這份文件的性質是聲明書，寫法可以對照聲明書範本。

內容寫好之後，接下來的問題通常是：房子在爸媽名下，人在南部，切結書要他們本人簽。這段我們已經在做：秒簽 SpeedSign（看它長什麼樣）的範本庫裡有一份自住切結書範本，房屋標示、切結內容、戶數聲明與責任條款都排好了，選範本後在編輯器把門牌、建號填進去就能寄出。所有權人收信、輸入 Email 驗證碼後，在手機上手寫或上傳簽名，也能蓋章；簽完會產生一份完成版 PDF，最後一頁附簽署證明書。稅務局收不收線上簽署的版本，以各機關規定為準，下面會講怎麼處理最保險。免費註冊就能用。

自住切結書簽了還被追稅：設籍但出租、借公司登記、給兄弟姊妹住

答案先給：稅務局不靠切結書判斷，靠的是資料比對。基隆市稅務局說明清查重點時提到，除了核對房屋有沒有營業、戶籍異動有沒有符合條件，還會運用國稅局的租賃所得及扣繳資料查核出租情形。換句話說，切結的內容和政府手上的資料對不起來，被追稅只是時間問題。最常見的是下面三種。

情況一：戶籍設著，房子其實租出去

最典型的是爸媽戶籍留在老家，老家整層租給別人。戶籍條件成立，「無出租」不成立，自住要件就不符合。房客如果申報了租金扣除額、或房東有出租收入被扣繳，國稅局的資料就會流到稅務局。就算只租出一個房間，也算有出租情形，稅務局會依實際使用情形重新核定。

情況二：房子借給自己的公司登記

很多老闆把公司登記在自己家，覺得自己的房子、自己的公司，應該沒差。房屋稅會按營業面積分開計，營業部分的稅率最低 3%，而且課稅面積最少要算全部面積的六分之一，這是房屋稅條例第 5 條寫死的。所得稅也有事：臺北國稅局 2026 年 9 月才舉例說明，個人把房屋無償給自己擔任負責人的公司設籍營業，公司是法人，仍要按當地一般租金標準計算租賃收入課稅，有沒有真的收租金不管。

情況三：房子給兄弟姊妹或親戚住

自住要件寫的是「本人、配偶或直系親屬」。父母、子女、祖父母、孫子女算直系；兄弟姊妹、叔伯、姪子是旁系。房子無償借給弟弟一家住、弟弟也設了籍，看起來像自住，其實兩項要件都不符合：住的人不是直系親屬，所有權人本人、配偶與直系親屬也都沒設籍。這種情況很難靠切結解決，只能誠實按非自住稅率繳。

三種情況被查到的後果整理如下：

罰則依序來自房屋稅條例第 16 條、土地稅法第 54 條與稅捐稽徵法第 21 條。出售那一欄要多講一句：土地稅法第 34 條的自用住宅土地增值稅 10% 優惠，出售前一年內曾出租或營業就不適用，自住期間的紀錄乾不乾淨，賣房時會再被看一次。

如果發現自己已經不符合，最划算的做法是主動申報。稅捐稽徵法第 48 條之 1規定，還沒被檢舉、還沒被調查前自動補報補繳，各稅法的漏稅處罰一律免除，只加計利息。

各縣市自住申請書格式不同：去哪下載、怎麼送件最省事

先講結論：全國沒有統一的「自住切結書」表格。房屋稅多半叫「房屋使用情形變更申報書」或「自住住家用房屋申請書」，地價稅叫「地價稅自用住宅用地申請書」，切結文字通常直接印在表上，例如地價稅申請書常見的一句「本人所有表列土地係自用住宅用地，業經辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用情事」。到房屋所在地稅務局官網的「書表下載」找就有，也可以臨櫃索取。

各地格式細節不同，但送件管道大致是這四種：

戶政通報那一列，高雄市稅捐稽徵處在財政部稅務入口網的節稅說明寫得很清楚：所有權人本人遷入時可以在戶政事務所一併申請，戶政系統直接傳給稅捐處；遷入的人如果是所有權人以外的親屬，就要遷完再自己向稅捐處申請。用自然人憑證線上申辦前，可以先看自然人憑證用途；有人建議你把憑證交給代辦業者，先讀自然人憑證給別人有風險嗎。

自住稅率值多少錢？以臺南市 115 年期房屋稅問答集公布的稅率為例，差距很明顯：

各縣市的差別稅率與單一自住的現值門檻不同，請以房屋所在地稅務局公告為準。地價稅那邊更直接：自用住宅千分之二，一般用地從千分之十起跳，稅務局提醒兩者至少差五倍。

錯過期限、戶籍遷出又遷回，自住優惠怎麼補救

答案先給：補送就對了。房屋稅逾期申報，從申報的次期開始適用；地價稅逾期申請，從申請的次年開始適用，越早送損失越少。比較麻煩的是戶籍曾經全部遷出又遷回的人：彰化縣稅務局提醒，為了孩子學籍或工作把全戶遷走，即使人還住著，地價稅優惠就會被取消；之後遷回來，優惠不會自動恢復，要重新申請。要遷戶籍又不想丟優惠，至少留所有權人本人、配偶或成年直系親屬其中一人。家人沒空跑戶政，代辦遷戶籍的委託書看戶政事務所委託書。

另一個常被問的是：房屋稅 2.0 上路前就已經按自住課稅的房子，要不要重新申請？財政部的說明是：113 年 6 月 30 日以前已持有、稅籍記載為自住，而且本人、配偶或直系親屬已在該屋設籍的，不用申報，稽徵機關會依戶政資料直接核定。113 年 7 月 1 日以後才買的房子、或原本不是自住稅籍的，就要自己申報。換屋族最容易漏掉這一步：新房子交屋、遷好戶籍，以為稅單會自動變成自住稅率，結果第一年收到的是非自住稅單。

檢查方法很簡單：每年 5 月收到房屋稅單、11 月收到地價稅單時，看一下課稅明細上的稅率。房屋稅應該是 1% 或 1.2%，地價稅應該是千分之二；不是的話，翻回上面的判斷圖，看是哪個要件沒過，補齊後在下一個期限前送件。

房子在爸媽名下，自住切結書能不能代簽、能不能線上簽

答案先給：不能代簽。切結人是所有權人，簽名要由所有權人本人來；子女要代跑稅務局，帶的是所有權人簽好的申請書加一份委託書，自己簽爸媽的名字有偽造文書的風險。委託書怎麼寫看國稅局委託書與委託書怎麼寫，地方稅務局的代辦規則類似。要附印鑑證明的場合，印鑑證明委託書有說明。

房子是共有的，例如爸媽各持一半、或兄弟姊妹繼承後共有，每一位要適用自住稅率的共有人都要符合要件，申請書由各共有人簽。繼承後的共有房屋還沒分割前，稅率怎麼算、誰要拋棄繼承，可以先看自願放棄繼承切結書。

所有權人住在外地時，紙本來回寄最耗時間。三種做法比一比：

最後一列要說清楚，我們不希望你白跑一趟。稅務機關有自己的申請書格式，多數仍要求親簽或蓋章的正本，目前我們沒有看到哪個縣市公告明確接受第三方平台的電子簽署。所以我們建議分兩步：

1. 先打電話問分局：直接問「所有權人線上簽好的切結書，列印出來附簽署證明書，貴處收不收」。
2. 收的話：用秒簽的自住切結書範本開一份寄給所有權人，簽完把完成版 PDF 印出來，連同申請書送件。
3. 只收親簽正本的話：一樣先用秒簽把內容寫好，讓爸媽在手機上確認門牌、建號、設籍的人都對，再印出稅務局的申請書請他們親簽寄回。完成版 PDF 列印後親簽最保險，紙本只寄一次，不會因為少寫稅籍編號又重來。

電子簽名在私人文件上的效力邊界，詳細說明在電子簽名有法律效力嗎；想比較其他電子簽署平台，看台灣電子簽署工具比較。

整理一下：自住切結書寫對很容易，難的是事實要一直成立，而且所有權人本人要簽到名。家人分散在不同城市時，秒簽能讓你先把內容寫好、請所有權人在線上確認並簽名，再依稅務局規定決定送電子版還是紙本，免費註冊就能用。